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ONLINE CONSULTATION以表见代理判断夫妻一方出卖共有房屋的行为效力
来源：常州律师服务网 作者：戴雅静律师 时间：2014-04-23
常州律师述案情:03年,原告通过中介公司与被告签定购房合同,将其名下的房屋卖给被告.后因房屋升值 ,原告不想再履行房屋买卖合同,在协商无果情况下,原告及原告之妻向法院提起诉讼,认为该购房合同侵 害了共有产权人的权益,未得到共有产权人确认,要求法院确认购房合同无效.
法院认为：原被告订立的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示,但合同所涉及的房屋为原告与其 妻共有,该购房合同订立时,原告之妻未签字确认,订立后原告之妻也未书面同意出售该房屋,该房屋合同 违反了<中华人民共和国城市房地产管理法>中关于转让房地产的禁止性规定,该合同无效,原告的诉讼请 求应予以支持.原告与被告之间签定的购房合同无效,应予以解除!
律师:双方当事人签定的购房合同系当事人之间真实意思表示,房屋所有权证上的记载,原告为产权人,其 有配偶.其妻为共有产权人.
常州律师认为,在处理本案时主要把握以下2个关键问题:
一、夫妻一方出卖共有房屋的行为是否属于夫妻日常家事代理权的范围？ 对于上述问题，婚姻法司法解释一第17条有明确规定，但家事代理权的范围一般限于处理家庭日常的衣 食住行和子女教育费用等问题，对于重大家庭事务的处分， 如不动产处分，显然排除在日常家事范围 之外。
二、本案是否适用表见代理 表见代理是指行为人虽无代理劝，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于此种 信赖，而与其为民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。
对于本案，原告在与被告协 商过户手续时，原告之妻也曾参加协商，但因为过户费用的问题，才未谈拢。也就是说，原告之妻在知 道房屋出卖事宜而未提出异议，在此情况下，被告完全有理由相信原告是有代理权的。原告并不能提出 证据，证明是其妻完全不知情的情况下出卖房屋的证据，法院可以推定，出卖房屋的行为是其夫妻双方 共同意思表示。 本案中，客观事实是，房屋买卖合同签定之后商品房市场价格上涨，原告反悔。如果依照《城市房地产 管理法》的有关规定，确认合同无效，显然有违民事交易中的诚信原则，也不能维护交易安全，保护善 意第三人的利益。
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